Ouvrir & Gérer son restaurant

Gérer l’emplacement du restaurant : le bail commercial

Pour créer son restaurant, il existe plusieurs étapes à prendre en considération : obtenir un permis d’exploitation, réfléchir à la forme juridique, etc. De même, il est primordial de trouver un bon emplacement géographique, car celui-ci est critique pour la réussite commerciale et la génération du chiffre d’affaires. L’installation du restaurant peut se faire de deux manières différentes. Premièrement, le restaurateur peut acheter les murs commerciaux, ce qui nécessite alors un budget important. Deuxièmement, l’exploitant peut chercher un local commercial à louer. Cette dernière solution est la plus utilisée. LEX-RESTO vous aide à y voir plus clair.

Qu’est-ce que le bail commercial ?

La location des locaux commerciaux est communément appelée bail commercial ou bail 3-6-9. Le bail commercial est donc tout simplement un contrat de location passé entre le propriétaire des locaux commerciaux à louer et le locataire (ou preneur). Il lie les deux parties et crée des droits et obligations respectifs pour chacune d’entre elles. Le contrat de bail commercial obéit à un régime particulier qui tend à protéger les restaurateurs et les commerçants de manière générale en cas de refus de renouvellement de bail par le bailleur.

Faut-il obligatoirement signer un bail commercial de 9 ans minimum ?

En principe, la durée du contrat de bail ne peut être inférieure à 9 ans (article L.145-4 du code de commerce). Mais, il existe des cas dérogatoires permettant de conclure des baux de courte durée.

Le bail de 3 ans : il peut être signé pour une durée qui ne dépasse pas 3 ans (article L145-5, alinéa 1 du code de commerce). On peut aussi signer plusieurs contrats successifs dont la durée totale ne dépasse pas 3 ans. Par exemple, 1 an pour le premier contrat ; 2 ans pour le second contrat. Juridiquement, on dit qu’un bail commercial de 3 ans est un régime dérogatoire (bail dérogatoire).

Le restaurateur qui est locataire n’a droit à aucune indemnité en cas de non-renouvellement du contrat, sauf si le contrat prévoit autrement.

Pour que le bail soit considéré comme un bail de 3 ans, il faut rédiger un contrat par écrit indiquant qu’il a une durée égale ou inférieure à 3 ans. À défaut, il sera considéré comme ayant une durée de 9 ans.

Le bail commercial de 9 ans minimum : s’il est conclu pour une durée de 9 ans ou plus, le restaurateur qui est locataire (autrement appelé preneur) peut résilier ou mettre fin au contrat à l’expiration de chaque période triennale.
Pour la résiliation du bail commercial, le locataire doit avertir le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception six mois avant la fin de période triennale.

La révision du loyer

Lorsqu’un contrat de bail commercial est signé pour démarrer l’activité de restauration, la question qui se pose est de savoir s’il est possible pour les parties (bailleur comme locataire) de demander la révision du loyer.

Les parties au bail commercial peuvent prévoir une clause d’indexation permettant de réviser le loyer périodiquement. Il faut dans ce cas choisir un indice de référence. La révision est automatique. Si la clause d’indexation du loyer n’est pas prévue dans le contrat, le principe est que le loyer peut être révisé en hausse ou en baisse tous les 3 ans à compter de la date d’entrée dans les locaux loués. Ce, à la demande du bailleur ou du locataire.

Il est fréquent que le bailleur demande une révision du loyer au moment du renouvellement du bail.

Le bailleur peut-il refuser le renouvellement du bail commercial ?

En principe, un bail commercial se termine à la fin de la durée prévue dans le contrat. Si le locataire souhaite continuer à occuper le local, il peut demander le renouvellement du bail commercial.

Cependant, le bailleur n’est pas obligé d’accepter la demande du locataire. Il peut ainsi refuser le renouvellement du bail commercial. Mais il a l’obligation de verser une indemnité dite d’éviction, et égale au préjudice causé par le refus de renouvellement (article L.145-14 du code de commerce).

Il existe plusieurs éléments à prendre en considération afin de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction :

  • la valeur marchande du fonds de commerce
  • le cas échéant, des frais normaux de déménagement et de réinstallation
  • des frais et droits de mutation de fonds de commerce.

Selon l’article L145-17 du code de commerce, le locataire évincé ne pourra obtenir aucune indemnité si le refus de renouvellement résulte :

  • des motifs graves et légitimes, par exemple, les loyers impayés ;
  • de l’état d’insalubrité ou du caractère dangereux de l’immeuble.
Camille Bacquaert, 15 mars 2019