Covid-19

Covid-19 : Quelle stratégie judiciaire adopter en cas de refus du bailleur de négocier les loyers ?

Baptiste Robelin, associé du cabinet NOVLAW, a déjà présenté les différentes options de négociation que les restaurateurs peuvent mettre en place afin de tenter de négocier des exonérations ou report de loyers et charges.

On retiendra les points principaux : insister sur le fait qu’il existe un intérêt commun entre bailleur et locataire de trouver un accord gagnant / gagnant pour passer la crise, plutôt que de devoir initier une procédure collective signifiant le gèle des arriérés locatifs ; tenter de négocier une clause de retour à meilleure fortune avec mise en place d’un loyer variable ; rappeler au bailleur les mesures fiscales incitatives (crédits d’impôt), etc.

Malheureusement, il arrive qu’en dépit de toutes ces tentatives de négociation de la part du locataire, certains bailleurs demeurent intransigeants. Dans cette hypothèse, le passage par une procédure judiciaire sera généralement impossible à éviter. C’est l’occasion de présenter quelques pistes stratégiques et arguments à invoquer devant le Juge en cas de contentieux sur le règlement des loyers.

Assigner le bailleur au fond en nullité du commandement de payer

En cas d’impayés locatifs, c’est généralement le bailleur qui débute la procédure en saisissant le Juge d’une demande de condamnation en paiement de son locataire. La procédure prend habituellement la forme suivante : dans un premier temps, le bailleur délivre au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire – préalable obligatoire – , dans un second temps, le bailleur délivre au locataire une assignation en référé en demandant l’acquisition de la clause résolutoire (expulsion du locataire) et sa condamnation au paiement des arriérés locatifs.

Or il est possible pour le locataire de contre-attaquer, de devancer son bailleur en l’assignant en nullité du commandement de payer. En effet, dans la grande majorité des cas, le bailleur aura délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire, alors même que pour les loyers dus pendant la période du covid, on sait que le bailleur peut poursuivre son locataire en paiement, mais n’a pas droit de demander de sanction (ni appel de la caution, ni expulsion, ni pénalités de retard). On pourra donc sur ce fondement invoquer le caractère abusif du commandement.

À quoi cela sert-il ? Pourquoi prendre les devants et assigner son bailleur avant qu’il ne le fasse lui-même ? C’est une pure mesure de stratégie procédurale. En effet, si vous assignez le bailleur, vous devrez le faire dans le cadre d’une procédure au fond, non pas une procédure en référé. Les procédures au fond durent généralement plusieurs mois… voire plus dans certains cas.

Or, pendant tout le temps de cette procédure, vous priverez en principe le bailleur de la possibilité d’agir en référé, générant une contestation sérieuse sur l’exigibilité de la dette locative, voire sur son montant si vous invoquez en outre la force majeure ou le manquement à l’obligation de délivrance.

Vous allez donc d’une certaine manière « entraîner » votre bailleur dans le cadre d’une procédure longue, en lui coupant l’herbe sous le pied avec la possibilité qu’il aurait d’opter pour une procédure accélérée (référé) comme le bailleur le fait habituellement. En général, cela fonctionne plutôt bien, surtout si vous agissez rapidement, avant que le bailleur ne commence le procès de son côté.

La gêne occasionnée pour le bailleur, obligé de se défendre au fond et de devoir patienter des mois avant de percevoir son loyer, permettra bien souvent d’inverser le rapport de force, et de faciliter l’adoption d’un accord.

Demander la nullité des saisies initiées par le bailleur

En plus d’une procédure en paiement, le bailleur agissant contre son locataire initie le plus souvent des saisies conservatoires (avant le début du procès) ou attributives s’il dispose d’un titre exécutoire (bail signé par acte notarié). Là encore, il est possible de contester ces saisies devant le Juge de l’exécution, afin de retarder leur effet attributif, voire même, d’obtenir leur nullité. Ces contestations doivent être initiées dans un délai court : un mois à compter de la signification de l’acte de saisie.

Il existe de nombreux motifs pour initier ce type de procédure : on peut attaquer la forme de l’acte, arguant que l’acte d’huissier ayant pratiqué la saisie n’est pas régulier (manque d’informations légales sur la nature de la créance, son montant, l’identité des parties ou des mentions légales notamment s’agissant des délais de recours). On peut également attaquer le fonds de l’acte : notamment, on pourra soulever que la saisie a été initiée sur la base d’une créance qui n’est ni certaine, ni liquide, ni exigible, dès lors que la crise du covid fait peser une incertitude sur la créance du loyer en elle-même (que se passerait-il en effet si le Juge devait finalement estimer que le loyer n’est pas dû à raison de la force majeure ou des circonstances exceptionnelles liées aux fermetures administratives ?…).

Contester les saisies éventuellement initiées par le bailleur revêt un avantage certain : cela diffère son droit au paiement des sommes éventuellement saisies, pendant tout le temps de la procédure (en général plusieurs semaines). En retardant la possibilité pour le bailleur de percevoir son argent, vous l’incitez encore à négocier plutôt que d’attendre l’issue de la procédure.

Les arguments de défense au fond et la mauvaise foi du bailleur

Une fois la stratégie procédurale mise en place, il conviendra de se défendre sur le fond, en attaquant notamment les fondements mêmes de la créance locative. C’est sur ce point qu’il faudra invoquer les arguments déjà bien identifiés : force majeure (la crise du covid étant imprévisible) exception d’inexécution et manquement du bailleur à son obligation de délivrance (pourquoi payer un loyer alors même que je ne peux pas jouir de mon local ?) circonstances exceptionnelles

On attend encore la Jurisprudence de la Cour de cassation pour connaître exactement quelle sera la position finale des magistrats sur ces différents arguments. Il est possible malheureusement que nous soyons contraints d’attendre plusieurs années avant d’avoir des positions claires sur ces sujets.

Toutefois à ce stade, il existe déjà certaines tendances jurisprudentielles intéressantes. En particulier, comme on a déjà eu l’occasion de le présenter ici, des magistrats ont pu condamner le bailleur pour manquement à la bonne foi, si ce dernier n’avait pas cherché à trouver des solutions pour adapter temporairement le règlement du loyer pendant la crise, et tenir compte des circonstances liées au covid.

C’est pourquoi il est impératif de vous ménager des preuves de vos discussions avec le bailleur (garder les mails et lettres d’envoi), de bien souligner les difficultés de règlement auxquelles vous faites face, et éventuellement, de procéder – dans la mesure du possible – à des règlements partiels du loyer, afin de montrer votre bonne foi.  Ceci sera particulièrement apprécié par les Juges en cas de procédure.

Enfin, sur le fond, même si vous deviez être à bout d’arguments, n’oubliez surtout pas de solliciter des délais de paiement. Le Code civil vous autorise à demander jusqu’à deux ans. Dans le contexte actuel, et après les successions de crises rencontrées par les exploitants (gilets jaunes, crises sociales et manifestations liées aux retraites, etc.) les magistrats se montrent la plupart du temps particulièrement compréhensifs avec les locataires commerçants et restaurateurs.

Demander à la Juridiction une médiation en cours de procédure

Rappelons pour finir que devant le Juge, il est toujours possible pour les parties de demander l’ouverture d’une procédure de médiation, même pendant le procès. La procédure sera purement confidentielle, sous l’égide du tribunal. Procéduralement, cela peut être une technique pertinente pour retarder l’issue, et gagner du temps.  Au-delà, sur le fond, notre expérience montre l’efficacité et la pertinence de ces procédures de médiation. Si elles sont bien menées, elles sont souvent l’occasion de retrouver le chemin du dialogue et de permettre de trouver une issue amiable et un accord équilibré entre bailleur et locataire.

Zenchef, 5 janvier 2021
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