Covid-19

Covid-19 : pas de sanction en cas d’impayé de loyer pendant la période de confinement

Comme Baptiste Robelin, associé du cabinet NOVLAW, a déjà eu l’occasion de l’expliquer dans de précédents articles, le Gouvernement n’a malheureusement pas le pouvoir d’ordonner une suspension des loyers du bail commercial.

Le bail est en effet, un contrat de droit privé dans lequel l’État ne fait pas parti, et dans lequel il n’a pas le pouvoir de s’immiscer.

La stratégie du Gouvernement face à cette question particulièrement sensible est donc double :

  • Tout d’abord, la voie de l’incitation : dans un premier temps, le Gouvernement avait promis 30 % de crédit d’impôts aux bailleurs qui consentiraient des exonérations de loyer à leur locataire pendant le confinement. C’est finalement un crédit d’impôts de 50% qui a été annoncé par Jean Castex lors de son allocution du 12 novembre dernier.
  • Dans le même temps, le Gouvernement veut décourager les bailleurs récalcitrants à initier des procédures judiciaires. Pour ce faire, il vient d’adopter de nouvelles mesures destinées à paralyser le jeu des procédures judiciaires et des mesures d’exécution.

Adoptée en urgence, la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 reprend ainsi un dispositif que l’on avait vu à l’œuvre lors du premier confinement, et qui avait fait ses preuves. Nous allons voir ensemble en quoi elle consiste.

Quelle est cette loi ?

L’idée conductrice reste la même : si le paiement des loyers et charges est bien du par les locataires pendant la période de fermeture administrative, aucune sanction ne trouve toutefois à s’appliquer en cas de défaut de paiement.

L’article 14 de la loi prévoit ainsi que les exploitants tenus de rester fermer administrativement « ne peuvent encourir d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée ».

Le dispositif s’applique également aux cautions et sûretés : c’est un point important dans la mesure où les dirigeants-personne physiques sont bien souvent cautions pour le compte de leur entreprise. Les voilà également protégés, puisque les bailleurs ne peuvent les actionner pendant cette période de protection juridique.

Enfin le dispositif prévoit que les bailleurs ne peuvent initier de saisies conservatoires (saisie forcée sur les comptes de l’entreprise) ni initier de procédure d’expulsion, tout le temps du confinement et jusqu’à deux mois après la réouverture.

Les conditions d’application

Ces mesures s’appliquent de manière rétroactive à compter du 17 octobre 2020 et resteront en vigueur jusqu’à deux mois après la date de réouverture des établissements, lorsqu’elle sera connue. Un décret devrait prochainement préciser les conditions d’applications (comme pour le premier confinement, cela devrait essentiellement concerner les plus petites entreprises, probablement selon les mêmes critères qu’auparavant : sociétés réalisant moins d’1 million d’euros de chiffre d’affaires, moins de 60.000 euros de bénéfices imposables et ayant un effectif inférieur ou égal à 10 salariés).

Toutes ces mesures offriront des pistes intéressantes aux locataires s’ils devaient passer par une procédure judiciaire. Comme nous avons déjà eu l’occasion de le rappeler, il est toujours préférable de tenter d’obtenir un arrangement amiable avec son bailleur, et les mesures fiscales incitatives constituent un argument précieux à cet égard.

Puis-je initier une procédure judiciaire ?

Toutefois, face aux bailleurs récalcitrants, les exploitants ne doivent pas avoir peu d’en passer par une procédure judiciaire. Ce n’est pas parce que votre bailleur vous délivre un commandement de payer, voire vous assigne, que vous serez expulsé demain, bien au contraire. Il est tout à fait possible de se défendre, et ces dispositifs spécifiques aux loyers sont des armes procédurales efficaces.

Par exemple, il est généralement possible de demander au Juge de prononcer la nullité du commandement de payer délivré par le bailleur. Nous l’avions constaté pendant le premier confinement, les bailleurs ont souvent commis l’erreur de viser la clause résolutoire dans le commandement de payer, en rappelant au locataire qu’il encourrait une expulsion à défaut de règlement de la dette. Or un tel commandement est contraire aux dispositions précitées, puisque la loi prévoit que la clause résolutoire ne peut s’appliquer pendant la période de protection juridique.

On pourra opposer les mêmes exceptions si le bailleur s’en prend à la caution. On pourra également saisir le Juge de l’exécution si le bailleur entreprend des saisies ou une expulsion pendant la période de protection juridique.

S’agissant du montant de la dette locative, rappelons qu’il est toujours possible de demander au Juge des délais de paiement (jusqu’à deux ans) qui sont presque systématiquement accordés dans le contexte actuel, si vous êtes de bonne foi. Il faut pour cela impérativement vous ménager des preuves écrites (par mail, courrier, etc.) des demandes que vous auriez pu faire auprès de votre bailleur pour obtenir des délais ou exonérations, des efforts que vous auriez pu faire en réglant par exemple une partie de la dette locative. La bonne foi est primordiale dans le contexte actuel.

Enfin, rappelons que quelle que soit la procédure initiée, fond ou référé, il est possible de demander au Juge la désignation d’un médiateur judiciaire, en cours de procédure. Ces discussions sous la protection du tribunal sont souvent l’occasion de renouer un dialogue avec son bailleur, et de parvenir à un accord équilibré avant les plaidoiries.

Eve-Anne Collomb, 24 novembre 2020
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