Covid-19

Négocier des reports et annulations de loyer avec son bailleur

Le sort des loyers dus pendant la crise du Covid-19 soulève de nombreuses interrogations : gel temporaire ? reports ? annulations ? Le moins que l’on puisse dire est qu’il existe un flou sur cette question, suscité par le décalage entre les annonces du Gouvernement et le dispositif législatif réellement en vigueur.

En l’état du droit positif, il n’existe malheureusement pas de régime prévoyant l’annulation des loyers dus pendant la période du Covid-19.

L’article 4 de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 adoptée dans le cadre de la loi sur l’état d’urgence sanitaire prévoit simplement que le défaut de paiement des loyers ou des charges locatives afférents aux locaux commerciaux, dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et le 10 septembre 2020 (soit deux mois après la date de fin de l’état d’urgence sanitaire décrété, suivant récente prorogation au 10 juillet), n’entraîne aucune sanction pour les entreprises locataires. 

Et encore, ce dispositif d’absence de sanction est lui-même limité, ne visant que les personnes suivantes :

  • Les plus petites entreprises : celles réalisant moins d’1 million d’euros de chiffre d’affaires, moins de 60.000 euros de bénéfices imposables et ayant un effectif inférieur ou égal à 10 salariés (indépendant, profession libérale, micro-entreprise, TPE) ;
  • Les entreprises dont l’activité a été particulièrement touchée par la crise sanitaire : celles qui ont fait l’objet d’une fermeture administrative en application de l’arrêté du 15 mars 2020 (cafés restaurants,…) ou celles qui ont subi une perte de chiffre d’affaires d’au moins 50% au mois de mars 2020, par rapport au mois de mars 2019 (tourisme, hébergement, activités culturelles, transports,…) ;

Le sort des loyers (reports ? annulations ? etc.) dépendra donc essentiellement de l’issue des négociations avec les bailleurs.

Toutefois, il existe plusieurs arguments pour négocier des annulations de loyers, que ce soit sur un plan juridique ou économique :

Sur un plan juridique :

–   La force majeure prévue par l’article 1218 est un fondement intéressant, si l’on parvient à démonter que la fermeture de l’établissement a entraîné une impossibilité totale de régler le loyer. Il a notamment été jugé qu’un défaut de paiement était justifié par la survenance d’une épidémie qui a eu des conséquences irrésistibles pour l’exploitation d’un débiteur (CA Bourges 21-5-2010 n°09/01290).

–   L’imprévision prévue par l’article 1195 du Code civil, peut également être un moyen pertinent pour le locataire souhaitant initier une renégociation globale de l’économie de son contrat compte tenu des circonstances ; la négociation pourrait se faire en deux temps, d’abord à l’amiable directement avec le bailleur et, en cas d’échec, sous la protection du tribunal ;

–   L’exception d’inexécution de l’article 1219 du Code civil, le locataire décidant de suspendre l’exécution de son obligation faute pour le bailleur de pouvoir mettre un local à sa disposition ;

–   Le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur : il a notamment déjà été jugé que l’arrêté administratif interdisant l’ouverture du local commercial et son exploitation conforme à sa destination, constitue un manquement du bailleur à son obligation de délivrance (Cass. 3 civ. 7-3-2006 n°04-19.639) ayant pour effet de suspendre l’exécution du contrat par les parties.

Sur un plan économique :

–   Le bailleur a selon nous intérêt à consentir des efforts afin de permettre la reprise d’activité de son locataire en place, plutôt que de tenter par tous moyens de solliciter son expulsion pour défaut de règlement. En effet, la crise risque malheureusement d’entraîner des faillites en chaîne et une période de vacance de nombreux locaux. Cette situation entraînera mécaniquement une baisse de la valeur locative des locaux commerciaux.

–   Pour le bailleur, préserver son locataire actuel constitue ainsi la garantie d’un maintien de niveau de loyer négocié avant la crise, outre qu’il serait vraisemblablement difficile de trouver un nouveau locataire en cas de vacance locative compte tenu du contexte économique actuel.

–   Dernier levier de négociation : le gouvernement a récemment adopté plusieurs dispositions afin de garantir des exonérations fiscales aux bailleurs qui consentiraient des annulations de loyer. Il est indispensable d’appeler l’attention des bailleurs sur ce point à l’occasion des négociations.

On le voit, même si aucun dispositif clair prévoyant l’annulation ou le report des loyers n’est en place, il existe de nombreux leviers de négociation qui pourront être mis en œuvre dans le but d’obtenir des annulations négociées.

Silvana Marengo, 14 mai 2020