Covid-19

Ménagez-vous des preuves de vos négociations avec les bailleurs en cas de procès !

En lien avec un précédent articleBaptiste Robelin, associé du cabinet NOVLAW, revient sur les règles de base en cas de procès avec son bailleur. Conservez des preuves.

Les juristes le répètent à l’envi : les paroles s’envolent, les écrits restent. On sait qu’en cette période de crise sanitaire, l’un des combats les plus rudes pour les restaurateurs est celui mené avec leur bailleur, pour tenter de trouver des arrangements s’agissant des loyers dus, que ce soit pendant le couvre-feu ou le confinement.

On a eu l’occasion d’y revenir à plusieurs reprises sur ce blog : il existe de nombreux arguments pour tenter de convaincre le bailleur : trouver un accord gagnant / gagnant ; négocier une clause de retour à meilleure fortune ; insister sur les mesures d’exonération fiscale mises en place par le Gouvernement (jusqu’à 50% de crédit d’impôt) etc… voir sur ce point notre article.

Dans les faits

Surtout, si ces négociations n’aboutissent pas, il ne faut pas craindre un bras de fer judiciaire avec son bailleur. Sur ce point, deux décisions récentes du tribunal de commerce de Paris doivent être soulignées, car elles rappellent l’importance de se ménager des preuves des discussions avec son bailleur (TJ Paris, ord. de reféré, 26-10-2020, n° 20/53713).

Dans ces deux affaires, les faits étaient sensiblement les mêmes : le bailleur poursuivait son locataire pour le paiement de loyers impayés dus notamment pendant la période de fermeture du premier confinement (T2, T3).

Pour se défendre, le locataire invoquait une série d’arguments : force majeure, exception d’inexécution, manquement du bailleur à son obligation de délivrance et circonstances exceptionnelles.

Le Président a donné raison au locataire sur le fondement de la bonne foi, tout en rejetant certains arguments notamment liés à la force majeure.

Explications

S’agissant de la force majeure, le Président du tribunal a estimé que cet argument ne pouvait être retenu s’agissant d’une somme d’argent. C’est un débat juridique complexe, nul besoin de le détailler ici, mais il est vrai que ce type de défense est souvent rejetée pour les obligations monétaires (voir par exemple un arrêt de la Cour de cassation : Cass, Com, 16/09/2024 n°13-20-306).

S’agissant de l’exception d’inexécution et du manquement du bailleur à son obligation de délivrance, là encore, le Juge n’a pas fait droit à ces arguments. Le Président considère en effet que le bailleur n’a pas de son plein gré refusé l’accès au local de son locataire, mais était lui-même soumis à la règlementation sanitaire. Aucune faute ne pouvait donc lui être reprochée.

Sur le dernier point en revanche, s’agissant des circonstances exceptionnelles, le Président du tribunal a été sensible aux arguments des locataires. Ces derniers insistaient notamment sur le fait qu’ils avaient fait des propositions au bailleur pour tenter de trouver un arrangement et une adaptation temporaire s’agissant du règlement du loyer : exonération partielle ? Suspension temporaire ? Nous n’avons pas les détails ; ce qui est sûr c’est que des propositions d’aménagement pour tenir compte du contexte exceptionnel avaient été faites.

Or le bailleur n’avait à priori pas répondu à ces propositions et s’était montré intransigeant.

Le Président du tribunal considère en conséquence que le bailleur a manqué à son obligation de bonne foi.

La bonne foi est un principe juridique classique du droit des contrats, rappelé par l’article 1104 du Code civil : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

Le Président considère que l’obligation d’exécuter les contrats en faisant preuve de bonne foi imposait au bailleur de tenter de trouver un arrangement pour une adaptation temporaire du contrat à raison des circonstances exceptionnelles.

Il est intéressant de souligner qu’une décision avait déjà été rendue l’été dernier sur ce même fondement (TJ Paris 10/07/2020 n°20/04516) mais qui condamnait cette fois le locataire à payer le loyer, pour les mêmes raisons : le locataire n’avait pas répondu aux propositions du bailleur et donc manqué à son obligation d’exécution de bonne foi des conventions.

Ce qu’il faut faire

Ménagez-vous des preuves de vos négociations avec les bailleurs ! Conservez les mails, les lettres, proposez un paiement partiel du loyer si vous ne pouvez pas régler son intégralité. Bref, préparez-vous à prouver au Juge votre bonne foi. Cela servira votre ligne de défense en cas de procès.

Zenchef, 24 novembre 2020
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